8月31日，随着央行、国家金融监督管理总局发布两则通知，存量房贷利率正式迎来初步调整方案，全国性商业性个人住房贷款最低首付比例下限也统一调整。

不过，从全国性方案出台，到因城施策落地，依然有许多细节有待明确。尤其对于存量房贷利率调整，无论借款人选择哪一种调整方式——由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平——调整后的存量房贷利率不能低于贷款发放时的当地房贷利率下限政策（下称“发放时利率下限”）。

这也意味着，发放时利率下限是关乎借款人最终能否受益，以及受益多少的关键。但因为不同阶段、不同城市执行的房贷利率下限政策变化和差异较大，明确这一参照指标成为借款人和银行顺利协商的前提。

截至9月2日，全国31个省/直辖市/自治区均已公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况。有房地产行业研究人士对记者表示，因为每个地方历史执行的房贷利率下限差异化较大，整体可执行空间还要等各地银行执行方案出来，统一测算。

不过有机构人士指出，在存量房贷利率调整执行落地过程中，银行与借款人自主协商空间较大，除了考虑央行明确的不低于发放时利率下限外，大概率还要考虑当前各城市的首套房主流利率水平，调整后的利率预计也不会低于此。若依此考虑，近年来首套房贷利率调整幅度较大的二三四线城市或有更大的调整空间。对于一线城市来说，一方面多数存量房贷紧贴利率下限执行，另一方面房贷利率刚性较大，因此调整空间较小。

另一个影响调整空间的是“认房不认贷”政策，部分原本被认定为二套房如今被认定为首套房的房贷利率，将迎来调整机会，且调整空间更大。